«Претензий не имею» в актах приема-передачи по ДДУ: действительно ли одна фраза лишает дольщика права на законную защиту при выявлении недостатков? Начнем с того, что правоотношения в сфере долевого строительства регулируется положениями Гражданского кодекса (ГК РФ), законом «О защите прав потребителей» (№ 2300-1 от 07.02.1992), а также Федеральным законом «О долевом строительстве...» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004).

Так, в п. 2 ст. 9 ГК РФ указано, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав. Применительно к договорам долевого участия это означает, что, подписание передаточных документов, имеющих положение об отсутствии претензий, не лишает дольщика прав требовать компенсацию в случае выявления недостатков.

Более того, в соответствии с ч. 1 ст. 16 «Закона о защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя, являются ничтожными, что означает, что ограничение права дольщика на предъявление застройщику претензий неправомерно.

Схожее положение содержится и в самом законе «О долевом строительстве», а именно в ч. 4 ст. 7 данного закона: «условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».

Судебная практика приходит к аналогичному выводу: «сам по себе факт принятия квартиры без замечаний не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска. Отсутствие претензии участника долевого строительства при подписании акта приема-передачи не свидетельствуют о незаконности требований истца» (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.11.2023 № 88-18488/2023 по делу № 2-1/2022)

Соответственно, в случае обнаружения каких-либо недостатков недвижимости или нарушения сроков сдачи, подписанный акт приема-передачи, содержащий положение об отсутствии претензий к застройщику, не лишает дольщика права по взысканию с застройщика компенсаций. Однако, обращаем внимание, что если недостатки видны уже при приемке помещения, а не проявились спустя какое-то время, то рекомендуем сразу указывать это в передаточных документах.

Также, важно учитывать гарантийные сроки, а именно: три года с момента передачи жилья. По истечению гарантийного срока по-прежнему можно обратиться к застройщику или в суд, но необходимость доказать, что недостатки возникли до передачи жилья, будет лежать на дольщике, а не на застройщике.

Клерк.ру